美商鐵獅進軍上海 新的開發營運模式

2015-05-04 01:45 中國時報/鐵獅門進軍上海 台企靠邊站 李道成／上海報導

位於浦東的上海前灘，是大陸計畫打造的陸家嘴金融區升級版。圖為摩天大樓林立的陸家嘴。（中新社）

隨著上海的發展逐漸向國際大城市目標發展邁進，當地新區段新房產項目的投資也與以往大相逕庭；為打造上海「中環」應運而生的前灘，第一個動工的項目就引來了美國最大房產公司─鐵獅門參與建設規畫、營運。上海官方不僅千方百計引來國際大集團，而且招商條件也指出，昔日靠出售獲利的模式不再受歡迎，取而代之的是只租不售。

曾打造美國紐約洛克菲勒中心的鐵獅門（Tishman Speyer ），由於其在全球各城市的辦公大樓租戶，跨國企業都能穩定的占70％以上，連負責前灘開發的上海陸家嘴集團總經理楊小明都直說，是上海主動引進鐵獅門的。

因為上海前灘的地塊多數都是只租不售，在未來主要靠租金創造收益的情況下，官方勢必要尋找善於規畫、營運的跨國企業才能維持以後高租金的訴求。一位台灣上市房產公司的中國區總經理指出，這無意間也壓縮了台資房產商在上海的發展空間。

同樣出身台灣，但目前為陸資上海東方萬國企業中心工作的總經理楊嘯則表示，即使是陸資企業，但在經過了多年學習跨國大企業的運作模式後，視野、操作手法早就在台資企業之上。

楊嘯認為，鐵獅門在前灘個案的運作方式，事實上算是比較新的做法，雖然外資只占股35％，陸家嘴集團占65％，但建成後的營運仍由美商負責；浦東官方所看上的，就是這家美資企業在市場上的號召力以及專業管理經營能力。

財星商業地產諮詢公司總經理陳清榕表示，以他的商業地產領域來說，大陸的開發案動輒就是幾十萬平方公尺的建築面積，遠非台灣能夠比擬。並且陸資開發商的財務槓桿玩得很大，靠的就是關係與膽識。

即使是像鐵獅門這樣的美商，面對前灘開發案，自己本身也幾乎零出資；一位熟悉這類開發案的陸家嘴集團主管透露，透過Reits（不動產信託基金）募集，還有中資銀行的貸款，操作這麼大的投資案，在資金面也不會出現捉襟見肘現象。